休閑商業地產市場現狀分析

2020-12-17 綠維文旅 標簽:

(一)休閑商業地產定義

究竟什么是休閑商業地產?我們認為他應該包含兩種存在形式:

1、以購物為主導,娛樂休閑為輔助吸引物的“休閑引導型商業”:主題購物中心shopping mall、綜合、特色商業街等不僅為消費者提供物質生活中必須的貨物的銷售,還同時為消費者提供休閑、消遣、娛樂等休閑性質的商業載體形式。

2、以娛樂休閑為主導,實物消費為輔助的“休閑主導型商業”:游樂園、康體中心、娛樂場所、旅游目的地等等。

現有所謂休閑商業地產,即我們所認為的 “休閑引導型商業”的發展模式,受到市場的熱力追捧,究其根本原因就是如今商業地產的運營,單純以物業位置、豐富的業態、特色鮮明商品信息來作為全部“吸引物”,已不能達成現代消費群體的購買動機,需要透過休閑產業來創造出項目自身的另一輔助“特色”,來強化項目的整體綜合“特征”,即“核心吸引力”。更為主要的是,休閑產業的引入可以解決商業地產的死角,實現商業地產中的經營死角問題,克服商業地產招商的一大難題。同時由休閑產業吸引來的夜間消費群體,又成為項目真題客群數量支撐的有力補充。

(二)“休閑引導型商業”休閑商業地產現狀及問題

近年來商業地產開發在全國各地如火如荼。這些項目或以選址取勝,或以商業組合見長,或以商品特色鮮明奪目。但不管怎樣他們都是以“第五代”商業模式理念為發展方向,將休閑產業一項重點業態引入商業經營中來,或多或少將“休閑性”作為引導打造自身吸引力塑造休閑商業地產形象。

目前市場上提及的休閑商業地產,首先我們可以確定它仍然是商業地產的一種形式,只是在對消費終端的服務的理念上更為深化、全面化,它是以滿足人們在休閑活動中對物質與精神產品的追求為目的的商業地產運營模式??梢詫⑺暈榘殡S體驗經濟時代到來及大眾消費量理念轉變而應運而生的產物。

我們可以看出上述所謂的休閑商業地產具有一定的片面性,它只是在傳統意義商業地產單方面提供單純物質、精神消費的基礎上,同時為消費者提供一種休閑、旅游、時尚、浪漫感受,使消費者在對物質與精神產品追求的休閑活動中體驗商業化服務的復合性平臺。

此類型商業地產發展目前也暴露出了一些不足之處:

1、同業行業競爭激烈

市場供應量、空置率的不斷攀升,造成項目間競爭逐年加劇。項目間相互蠶食消費群體項目日漸明顯。

2、“核心吸引力”的同質化日益明顯,缺乏吸引力度

上文中提到的所謂“第六代”、“第七代”、“第八代”商業模式,表面上看來他們都是在尋求新的核心吸引力,但是從其經營本質來看,他們仍然是以“實物產品銷售”為最終目的的商業行為。因此他們仍然無法從本質上去創新一種新型的“核心吸引力”來使抱有現代消費行為“過程體驗型消費”目標群體產生到訪欲望及購買動機。這也是現存商業地產始終無法突破的問題所在。

3、項目自身多種業態間關聯性不強

巨型商業在全國的發展屢見不鮮,商業地產的規?;l展,都想從產品體量上樹立自身的領導地位。巨大的體量就需要項目整體多業態間互相支撐、相互促進,總統組成一個有機的商業聚合體。但是,絕大多數商業地產項目采用了所謂“模塊化”的運作模式,即“租賃+零售”的模式,簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加,背離了統一規劃和專業化的開發操作程序,結果導致各模塊業態之間的關聯性出現偏差,破壞了整個商業項目規劃的合理性。


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